Rewolucja w polityce mieszkaniowej – nowy program rządowy
Rząd Polski zaprezentował nowy program wsparcia „Pierwsze Klucze”, który zastąpi szeroko krytykowany „Kredyt na Start”. Strategia, przedstawiona przez ministra rozwoju Krzysztofa Paszyka (PSL), koncentruje się na rynku wtórnym oraz rozwoju mieszkalnictwa komunalnego i społecznego. Co istotne, program ma na celu zapewnienie większej stabilności na rynku nieruchomości.
Koniec wsparcia dla deweloperów i otwartość na korekty
Program zakłada całkowite wyeliminowanie wsparcia dla deweloperów. Środki rządowe trafią wyłącznie na zakup mieszkań i domów z rynku wtórnego oraz budowę domów metodą gospodarczą. Dzięki temu rząd chce uniknąć spekulacji i nadmiernego wzrostu cen. Minister Paszyk zaznaczył jednak, że program nadal podlega modyfikacjom.
Jednak nie wszyscy zgadzają się z tymi założeniami. Minister funduszy Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz (Polska 2050) wyraziła obawy, że dopłaty do kredytów mogą zwiększyć popyt na rynku wtórnym, co w konsekwencji podniesie ceny nieruchomości, zamiast zwiększyć podaż. Ponadto partia Polska 2050 sprzeciwia się programowi, co może utrudnić jego wprowadzenie. Brak jednomyślności w koalicji sugeruje konieczność negocjacji, aby uzyskać poparcie w Sejmie.
- Mieszkanie tylko z rynku wtórnego – limity cenowe wynoszą 10 000 zł/m² dla większości Polski i 11 000 zł/m² dla pięciu największych miast.
- Zakaz wsparcia dla „flipperów” – sprzedający musi posiadać nieruchomość przez co najmniej 5 lat.
- Ograniczenia dla beneficjentów – program obejmuje wyłącznie osoby bez innych nieruchomości, które spełniają określone kryteria dochodowe.
Miliardy na mieszkania społeczne i komunalne
Rząd planuje przeznaczyć 2,5 mld zł na rozwój mieszkalnictwa komunalnego i społecznego w 2025 roku, co stanowi część większej puli 4,7 mld zł. W związku z tym, celem jest wybudowanie 6,5 tys. nowych mieszkań w przyszłym roku i stopniowe zwiększenie tej liczby do 40 tys. rocznie do 2030 roku.
Nowy element: „Inwestycje Pierwsze Klucze”
Warto podkreślić, że nowym rozwiązaniem w ramach programu są „Inwestycje Pierwsze Klucze”, które będą realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, TBS-y i SIM-y. To właśnie one będą jedną możliwością zakupu mieszkania z rynku pierwotnego w ramach programu. Co więcej, marża dla tych mieszkań ma wynosić maksymalnie 25%.
Podniesienie limitów cenowych przez gminy – czy jest możliwe?
Jednym z istotnych elementów programu jest możliwość elastycznego dostosowania limitów cenowych przez gminy. Minister Paszyk podkreślił, że samorządy będą mogły w wyjątkowych przypadkach podnosić limity cenowe, dostosowując je do lokalnych warunków rynkowych. Takie rozwiązanie może pomóc zwiększyć dostępność mieszkań w miastach, gdzie ceny przekraczają ustalone limity. Jednak decyzja ta pozostanie w gestii lokalnych władz, co oznacza, że możliwości podwyżek mogą się różnić w zależności od regionu.
Eksperci wskazują, że elastyczność w regulowaniu limitów cenowych może być kluczowa dla sukcesu programu, ponieważ w niektórych miastach limity mogą okazać się zbyt niskie, aby realnie umożliwić zakup mieszkań beneficjentom.
Problematyczne limity cenowe – wpływ na rynki wielkich miast
Pomimo spadku cen na rynku wtórnym w 2024 roku, ustalone limity cenowe mogą uniemożliwić zakup mieszkań w największych miastach. Z analizy Bankier.pl wynika, że średnie ceny transakcyjne w IV kwartale 2024 r. były znacznie wyższe niż limity:
- Warszawa – 15 745 zł/m² (limit: 11 000 zł/m², różnica: +43,1%)
- Kraków – 15 214 zł/m² (limit: 11 000 zł/m², różnica: +38,3%)
- Gdańsk – 13 249 zł/m² (limit: 11 000 zł/m², różnica: +20,4%)
- Wrocław – 12 950 zł/m² (limit: 11 000 zł/m², różnica: +17,7%)
- Poznań – 10 794 zł/m² (limit: 11 000 zł/m², różnica: -1,9%)
Z drugiej strony, mniejsze miasta, takie jak Łódź (7592 zł/m²) czy Bydgoszcz (7180 zł/m²), oferują większą dostępność mieszkań w ramach programu. Minister Paszyk zapowiedział, że gminy mogą podnieść limity cenowe według własnych potrzeb.
Czy „Pierwsze Klucze” mają szansę wejść w życie?
Według rządowych założeń kilkadziesiąt tysięcy osób rocznie skorzysta ze wsparcia na zakup mieszkania z rynku wtórnego. Jednak brak poparcia ze strony Polski 2050 może wpłynąć na jego przyszłość i ostateczny kształt w Sejmie.
Podsumowanie – czy „Pierwsze Klucze” to przełom?
Nowy program może znacząco zwiększyć dostępność mieszkań, zwłaszcza dla osób o niższych dochodach, które dotychczas miały trudności z wejściem na rynek nieruchomości. Eliminacja wsparcia dla deweloperów może skutecznie ograniczyć spekulację i wpłynąć na ustabilizowanie cen nieruchomości, co stanowi istotny element polityki mieszkaniowej.
Jednak program wciąż budzi wiele pytań. Czy ustalone limity cenowe faktycznie pozwolą na zakup mieszkań w dużych miastach? Wskazane różnice między limitami a rzeczywistymi cenami transakcyjnymi mogą skutecznie ograniczyć dostępność programu w największych aglomeracjach. Podniesienie limitów cenowych przez gminy może okazać się kluczowym mechanizmem, ale nie wiadomo jeszcze, na jak szeroką skalę będzie stosowane.
Dodatkowym wyzwaniem jest brak jednomyślności politycznej wokół programu. Sprzeciw Polski 2050 może wpłynąć na jego kształt i opóźnić wdrożenie. Ostateczny sukces programu będzie zależał od skutecznej realizacji, dostępności środków oraz zdolności rządu do uzyskania wystarczającego poparcia politycznego.
Przeczytaj też
Polacy kupują mieszkania w Hiszpanii
Paweł Grubiak: analiza cen mieszkań w Polsce w 2025 roku