Rynek kredytów hipotecznych w Polsce w 2024 roku jest pełen wyzwań zarówno dla banków, jak i kredytobiorców. Banki coraz bardziej promują kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, co może być próbą zabezpieczenia ich zysków w dłuższym okresie. Z drugiej strony, kredyty o zmiennym oprocentowaniu stają się mniej dostępne i droższe, mimo że prognozy dotyczące obniżek stóp procentowych powinny teoretycznie zachęcać do ich wyboru. W tym artykule przyjrzymy się głównym różnicom między kredytami o zmiennej i stałej stopie procentowej oraz wpływowi rosnących marż na kredytobiorców.
Marże kredytów o zmiennej stopie procentowej
Jednym z najważniejszych czynników wpływających na rosnące koszty kredytów hipotecznych jest wzrost marż dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu. We wrześniu 2024 roku tylko jedna instytucja (Pekao S.A.) oferowała marżę poniżej 2 punktów procentowych. Co daje oprocentowanie nominalne kredytu w wysokości 7,82%. W kilku przypadkach marże kredytów o zmiennym oprocentowaniu sięgają nawet 4,85% (mBank), co powoduje, że łączne oprocentowanie tych kredytów wynosi około 10,7%. Z tego powodu rata kredytowa dla takich produktów jest wyższa niż dla kredytów o stałym oprocentowaniu. Oprocentowanie kredytów o stałej stopie procentowej wahaja się od 6,70% do 7,56% w zależności od oferty bankowej.
Strategia banków: rosnące marże na kredytach o zmiennym oprocentowaniu
Banki w Polsce systematycznie podnoszą marże kredytów o zmiennym oprocentowaniu, co jest częścią ich strategii zarządzania ryzykiem oraz maksymalizacji zysków. Pomimo prognozowanych obniżek stóp procentowych, które teoretycznie mogłyby sprawić, że kredyty o zmiennym oprocentowaniu staną się bardziej atrakcyjne dla klientów, banki zwiększają marże, aby zminimalizować ryzyko strat przy ewentualnym spadku stóp. Wyższe marże oznaczają, że klienci decydujący się na zmienne oprocentowanie zapłacą więcej, nawet jeśli stopy procentowe zaczną spadać.
Przykład i obliczenia dla kredytów o zmiennej stopie procentowej
Weźmy pod uwagę kredyt hipoteczny o wartości 600 000 zł na 20 lat, z 20% wkładem własnym, oparty na WIBOR 3M, wynoszącym około 5,85%. W przypadku marży na poziomie 2,39%, całkowite oprocentowanie takiego kredytu wynosiłoby 8,24%.
Miesięczna rata kredytu wyniosłaby około 5 109 zł, a całkowita kwota do spłaty wyniosłby 1 255 661 zł. Dla osób oczekujących na spadki stóp procentowych, kredyty o zmiennym oprocentowaniu mogą być w przyszłości opłacalne, ale na obecnym etapie ryzyko związane z wysokimi marżami jest duże.
Przykład i obliczenia dla kredytów o stałej stopie procentowej
Rozważmy teraz kredyt hipoteczny na kwotę 600 000 zł z oprocentowaniem stałym na poziomie 7,21% na 20 lat. W takim przypadku oprocentowanie nie zmienia się przez cały okres spłaty, co daje stabilność raty.
Miesięczna rata kredytu wyniosłaby około 4 974 zł, co oznacza, że klient ma pewność co do stałej wysokości swoich zobowiązań. Przy takim kredycie całkowity kwota do splaty wyniosłby około 1 208 497 zł. Całkowity koszt kredytu w tym przypadku byłby jednak uzależniony od tego, jak długo utrzyma się stałe oprocentowanie. Kredytobiorca może płacić niższą ratę, ale w przypadku spadku stóp procentowych nie skorzysta z niższych odsetek, które zyskają osoby z kredytami o zmiennej stopie.
Dlaczego kredyty o stałej stopie procentowej zapewniają lepszą zdolność kredytową?
Zdolność kredytowa to parametr, który ocenia, na jaką kwotę kredytu może sobie pozwolić klient. Kredyty o stałej stopie procentowej często oferują korzystniejszą zdolność kredytową z kilku powodów:
Przewidywalność raty kredytowej:
- W przypadku kredytów o stałej stopie procentowej rata kredytu jest niezmienna przez cały okres, co zmniejsza ryzyko zarówno dla kredytobiorcy, jak i banku. Banki preferują udzielać takich kredytów, ponieważ ich stabilność oznacza, że nie będą musiały martwić się o wzrost obciążeń klienta.
- W obliczu tej stabilności banki są bardziej skłonne przyznać wyższe kwoty kredytów, co wpływa na wyższą zdolność kredytową klientów.
Brak ryzyka wzrostu stóp procentowych:
- Kredyty o zmiennej stopie procentowej niosą ze sobą ryzyko, że w przyszłości stopy procentowe wzrosną, co automatycznie podniesie wysokość rat. Banki muszą uwzględniać to ryzyko, co wpływa na ostrożniejsze podejście do obliczania zdolności kredytowej przy zmiennym oprocentowaniu.
- Kredytobiorcy z kredytem o zmiennym oprocentowaniu mogą otrzymać mniejszą kwotę kredytu niż w przypadku kredytu o stałej stopie procentowej, ponieważ bank musi zakładać potencjalne wzrosty rat.
Przykład zdolności kredytowej
Analiza danych pokazuje, że w każdym przypadku banki oferują wyższą zdolność kredytową dla kredytów o stałej stopie procentowej. Stała stopa zapewnia stabilność rat, co sprawia, że banki postrzegają te kredyty jako mniej ryzykowne i są skłonne przyznać wyższe kwoty finansowania. Kredyty o zmiennej stopie, choć mogą potencjalnie stać się korzystniejsze przy spadku stóp procentowych, wiążą się z większym ryzykiem dla banków, co skutkuje niższą zdolnością kredytową.
Tabela porównawcza zdolności kredytowej przy kredycie na 30 lat
| Profil kredytobiorcy | Dochód netto (miesięcznie) | Zdolność kredytowa (oprocentowanie stałe) | Zdolność kredytowa (oprocentowanie zmienne) |
|---|---|---|---|
| Singiel | 5 500 zł | 379 206 zł | 343 002 zł |
| 2 osoby + 1 dziecko | 10 000 zł | 660 723 zł | 597 641 zł |
| Para | 12 000 zł | 827 359 zł | 748 368 zł |
Biznesowa strategia banków: wyższe marże i niższa zdolność dla kredytów o zmiennym oprocentowaniu
Wyższe marże kredytów o zmiennym oprocentowaniu oraz preferowanie wyższej zdolności kredytowej przy stałych stopach procentowych leżą w interesie banków. Polityka zwiększania marż dla kredytów zmiennoprocentowych pozwala bankom na kompensację ryzyka, które niesie ze sobą zmienność stóp procentowych. W sytuacji, gdy stopy zaczną spadać, banki mogą stracić część zysków z kredytów zmiennych, dlatego już teraz wprowadzają wyższe marże, aby zabezpieczyć swoje dochody.
Z drugiej strony, oferowanie wyższej zdolności kredytowej przy kredytach o stałej stopie procentowej jest dla banków korzystne, ponieważ umożliwia im udzielanie większych kwot kredytów, gwarantując stabilny dochód przez długi czas. W ten sposób banki minimalizują ryzyko spadku dochodów w przyszłości, a jednocześnie zachęcają klientów do wyboru produktów, które są dla nich bardziej opłacalne w długim okresie.
Wnioski
Porównując oferty kredytów o zmiennym i stałym oprocentowaniu, można zauważyć, że kredyty o stałej stopie zapewniają większą stabilność. Jest to korzystne dla banków oraz kredytobiorców obawiających się wzrostu stóp procentowych. Kredyty o zmiennym oprocentowaniu, choć mogą przynieść korzyści w przypadku spadku stóp procentowych, wiążą się obecnie z wyższymi marżami, co czyni je mniej atrakcyjnymi.
Z punktu widzenia zdolności kredytowej, kredyty o stałej stopie procentowej są korzystniejsze, ponieważ banki mogą udzielać wyższych kwot kredytu dzięki stabilności raty. W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu ryzyko wzrostu stóp powoduje, że zdolność kredytowa jest ograniczana.
Banki, promując kredyty o stałej stopie procentowej, zabezpieczają swoje zyski w długim okresie, ale dla kredytobiorców oznacza to, że w przypadku spadku stóp procentowych nie będą mogli skorzystać z potencjalnych oszczędności.