Analiza cen mieszkań w Polsce
Druga połowa 2024 roku przyniosła istotne zmiany na polskim rynku mieszkaniowym. Zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, obserwujemy kontynuację wzrostu cen mieszkań. Na te zmiany wpływ miały zakończenie programów rządowych, takich jak Bezpieczny Kredyt 2%, oraz oczekiwania związane z nowym programem kredytowym Mieszkanie na Start. Poniżej przedstawiamy szczegółową analizę sytuacji, opartą na danych z raportów Metrohouse & Credipass, RynekPierwotny.pl., Adresowo.pl oraz innych źródeł.
Rynek wtórny
Średnie ceny transakcyjne
W drugim kwartale 2024 roku, średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach nadal rosły. Największy kwartalny wzrost cen zanotowano w Łodzi, gdzie ceny wzrosły o 5,7%, osiągając poziom 8090 zł za m². W Krakowie ceny wzrosły o 30,9% w skali roku, osiągając średnią cenę 13 944 zł za m². W Warszawie średnie ceny transakcyjne wyniosły 16 134 zł za m² (Adresowo), (Metrohouse & Credipass).
Średnie ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym
| Miasto | Średnia cena transakcyjna (II kw. 2024) | Różnica kw./kw. | Różnica r/r | Średnia cena nabywanego mieszkania | Średni metraż nabywanego mieszkania |
|---|---|---|---|---|---|
| Wrocław | 11 348 zł | 4,9% | 10,7% | 579 200 zł | 57 m² |
| Kraków | 13 944 zł | 1,8% | 30,9% | 682 200 zł | 49 m² |
| Warszawa | 16 134 zł | 4,3% | 28,3% | 818 800 zł | 51 m² |
| Gdańsk | 12 101 zł | 2,5% | 25,2% | 670 500 zł | 58 m² |
| Łódź | 8 090 zł | 5,7% | 23,6% | 398 000 zł | 50 m² |
Parametry transakcji
Analiza parametrów transakcji na rynku wtórnym wykazała, że w Warszawie tylko 6% sprzedanych mieszkań kosztowało mniej niż 500 tys. zł. Średnia cena transakcyjna w stolicy wyniosła 16 134 zł za m², co jest dwukrotnie wyższą wartością w porównaniu do Łodzi. W największych miastach, transakcje były skoncentrowane na mieszkaniach o powierzchni od 35 do 65 m² (Adresowo), (Metrohouse & Credipass).
Zainteresowanie zakupem mieszkań
W II kwartale 2024 roku zaobserwowano spadek aktywności zakupowej na rynku mieszkaniowym. Liczba osób zainteresowanych zakupem mieszkań zmniejszyła się, co jest wynikiem zakończenia rządowych programów wsparcia oraz wysokich cen nieruchomości. Klienci wstrzymują się z decyzjami zakupowymi w oczekiwaniu na nowe inicjatywy rządowe lub spadek cen (Metrohouse & Credipass), (Rzeczpospolita).
Czas sprzedaży
Średni czas oczekiwania na sprzedaż mieszkania w Warszawie w drugim kwartale 2024 roku wyniósł 73 dni, co jest o 6 tygodni krócej niż w analogicznym okresie roku poprzedniego. W innych dużych miastach czas ten wyniósł średnio 3 miesiące. Najdłużej na nabywcę czekały mieszkania położone poza głównymi aglomeracjami – średnio 101 dni (Metrohouse & Credipass).
Zainteresowanie dzielnicami Warszawy
Największym zainteresowaniem wśród kupujących cieszyły się Mokotów, Wola i Bielany. Mokotów pozostał liderem, a Wola i Bielany znacząco zwiększyły swoją popularność w porównaniu do poprzedniego roku. Zaskakująco spadło zainteresowanie Białołęką, mimo konkurencyjnych cen mieszkań w tej dzielnicy (Metrohouse & Credipass).
Rynek pierwotny
Ceny lokali na największych rynkach
Drugi kwartał 2024 roku przyniósł wzrost średnich ofertowych cen nowych mieszkań we wszystkich analizowanych miastach. Najwyższe ceny odnotowano w Warszawie (17 688 zł/m²) oraz Krakowie (16 285 zł/m²) (Adresowo) (Rzeczpospolita).
Rozkład cen za 1 m² sprzedanych lokali deweloperskich
| Miasto | Średnia ofertowa cena 1 m² (II kw. 2024) | Kwartalna zmiana |
|---|---|---|
| Warszawa | 17 688 zł | +1,1% |
| Kraków | 16 285 zł | +1,6% |
| Łódź | 11 257 zł | +3,8% |
| Wrocław | 13 996 zł | +4,8% |
| Poznań | 13 071 zł | +2,0% |
| Gdańsk | 15 349 zł | +2,5% |
Struktura sprzedaży
W Krakowie odnotowano największy udział sprzedaży najdroższych mieszkań (powyżej 20 000 zł/m²), co wyróżnia to miasto na tle innych metropolii. Łódź, choć najtańsza wśród sześciu największych miast, również odnotowała znaczący wzrost średnich cen mieszkań (Adresowo).
Rynek kredytów hipotecznych
Wartość i liczba kredytów
Wartość nowo podpisanych umów o kredyt hipoteczny w II kw. 2024 roku wyniosła około 18 mld zł, co stanowi wzrost o 7 mld zł w porównaniu do analogicznego okresu 2023 roku. Większość kredytów udzielonych w największych miastach miała wartość powyżej 500 tys. zł (Adresowo).
Średnia kwota kredytu
Średnia kwota kredytu hipotecznego w Warszawie wyniosła 557 tys. zł, co stanowi wzrost o 100 tys. zł w porównaniu do poprzedniego kwartału. W innych największych miastach średnia kwota kredytu wyniosła 518 tys. zł (Adresowo).
Wysokość rat kredytów
Pomimo stabilizacji inflacji, wysokość rat kredytów hipotecznych nie uległa istotnym zmianom. Średnia miesięczna rata kredytu hipotecznego dla mieszkania o wartości 500 tys. zł wyniosła w II kw. 2024 r. 2943 zł przy racie zmiennej i 2810 zł przy racie okresowo stałej. Dla mieszkania o wartości 800 tys. zł, raty wyniosły odpowiednio 4709 zł i 4496 zł (Adresowo).
Podsumowanie
Rynek mieszkaniowy w Polsce w drugim półroczu 2024 roku charakteryzował się wzrostem cen na rynku wtórnym i pierwotnym. Zakończenie programu Bezpieczny Kredyt 2% oraz oczekiwanie na nowy program kredyt mieszkaniowy Mieszkanie na Start wpływały na dynamikę popytu i cen mieszkań. Rynek kredytów hipotecznych wszedł w fazę stabilizacji, a wysokie ceny nieruchomości oraz stopy procentowe stanowią wyzwanie dla potencjalnych nabywców (Adresowo), (Rzeczpospolita), (Metrohouse & Credipass).
Źródła:
- RynekPierwotny.pl
- Raport Metrohouse & Credipass „Barometr II kw. 2024” (metrohouse.pl)
- Rzeczpospolita, „Oferta nowych mieszkań urosła, ale kupujących jest mniej”
- Ceny mieszkań dla całej Polski (adresowo.pl)
Przeczytaj też:
Wpływ wyborów prezydenckich na rynki finansowe USA – analiza i skutki
Analiza rynku budownictwa mieszkaniowego w Polsce w 2024 roku
Unieważnianie hipoteki z WIBOR-em: szansa dla klientów
Wprowadzenie WIRON-u: problemy i niepewność
Robo-advisorzy: wirtualni doradcy kredytowi
Parę słów o mnie